Immobilien in Kapitalgesellschaften in der Vermögensnachfolge: wann Grundstücke erbschaftsteuerlich begünstigt sind

Ist ein Grundstück im Zeitpunkt der Schenkung nicht zur Nutzung an einen Dritten überlassen, kann eine Qualifikation als Verwaltungsvermögen ausscheiden. Stattdessen kann insgesamt begünstigtes Vermögen vorliegen.

Investitionen in Immobilien als Gestaltungsoption

Vermietete Grundstücke sind im Grundsatz als sog. Verwaltungsvermögen von den erbschaft- und schenkungsteuerlichen Verschonungsregelungen für Betriebsvermögen ausgenommen. Sofern zum Betriebsvermögen einer Kapitalgesellschaft Grundstücke gehören, führt eine unentgeltliche Übertragung der Anteile an der Kapitalgesellschaft somit regelmäßig aufgrund des oftmals hohen Werts eines Grundstücks zu einer nicht unerheblichen steuerlichen Belastung.

Ist ein Grundstück im Zeitpunkt der Steuerentstehung, das heißt im Zeitpunkt der Schenkung (Übertragungsstichtag), jedoch nicht zur Nutzung an einen Dritten überlassen, kann eine Qualifikation als Verwaltungsvermögen ausscheiden. Stattdessen kann insgesamt begünstigtes Vermögen vorliegen. Auf diese Weise können sowohl im Bau oder in der Sanierung befindliche Grundstücke als auch sonstige nicht zur Nutzung an Dritte überlassene Grundstücke von den erbschaft- und schenkungsteuerlichen Begünstigungen profitieren.

Dieser Umstand eröffnet ein relevantes Gestaltungsfenster für Investitionen in Immobilien im Betriebsvermögen einer Kapitalgesellschaft. Überschüssige Liquidität kann in eine nicht an Dritte zur Nutzung überlassene Immobilie investiert werden und auf diese Weise als begünstigtes Vermögen im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes qualifizieren.

Begünstigung von Betriebsvermögen nach §§ 13a, 13b ErbStG

Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz privilegiert unter bestimmten Voraussetzungen die unentgeltliche Übertragung von Betriebsvermögen, um eine Unternehmensfortführung zu gewährleisten und Arbeitsplätze zu sichern (§§ 13a, 13b ErbStG).

Regelverschonung und Optionsverschonung

Soweit dem Grunde nach begünstigungsfähiges Vermögen übertragen wird und dieses Vermögen auch im Einzelfall begünstigt ist, kommt eine Steuerbefreiung in Betracht:

• Regelverschonung: Steuerbefreiung in Höhe von 85 % gemäß § 13a Abs. 1 ErbStG

• Optionsverschonung: auf Antrag und unter strengeren Voraussetzungen Steuerbefreiung in Höhe von 100 % gemäß § 13a Abs. 10 ErbStG

Begünstigungsfähige Anteile an Kapitalgesellschaften

Zum begünstigungsfähigen Betriebsvermögen zählen unter anderem Anteile an einer Kapitalgesellschaft, sofern die Kapitalgesellschaft ihren Sitz oder ihre Geschäftsleitung in Deutschland, der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum hat und der Schenker unmittelbar zu mehr als 25 % am Nennkapital beteiligt ist. Unter weiteren Voraussetzungen können Anteile mehrerer Gesellschafter durch eine Poolvereinbarung zusammengerechnet werden (§ 13b Abs. 1 Nr. 3 ErbStG).

Warum vermietete Immobilien regelmäßig nicht begünstigt sind

Begünstigt im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes ist das übertragene, begünstigungsfähige Vermögen gleichwohl nur insoweit, als es nicht aus sog. Verwaltungsvermögen besteht.

Verwaltungsvermögen sind typischerweise Vermögensgegenstände, die nicht der operativen Tätigkeit eines Betriebs dienen und damit dem Grunde nach auch keinen Einfluss auf die Unternehmensfortführung und die Sicherung von Arbeitsplätzen haben.

Gemäß § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 1 ErbStG stellen insbesondere Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleiche Rechte und Bauten Verwaltungsvermögen dar. Das Gesetz enthält zwar mehrere Rückausnahmen, etwa für bestimmte Betriebsaufspaltungen, Sonderbetriebsvermögen und Wohnungsunternehmen. Diese greifen jedoch nur unter engen Voraussetzungen. Danach sind vermietete oder verpachtete Immobilien typischerweise Verwaltungsvermögen und qualifizieren nicht für die Anwendung der Begünstigungsvorschriften.

Ausnahme für nicht zur Nutzung überlassene Immobilien

Umgekehrt folgt aus dem Tatbestand des § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 1 ErbStG jedoch, dass ein Grundstück bereits tatbestandlich kein Verwaltungsvermögen darstellt, wenn es am Übertragungsstichtag keinem Dritten zur Nutzung überlassen ist.

Maßgeblicher Zeitpunkt: der Übertragungsstichtag

Maßgeblich sind ausschließlich die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Entstehung der Schenkungsteuer, das heißt die Verhältnisse im Zeitpunkt der Schenkung.

Wann liegt eine Nutzungsüberlassung vor?

Eine Nutzungsüberlassung liegt vor, wenn ein Dritter ein Recht zum Besitz auf Grundlage einer mit dem Grundstückseigentümer getroffenen Vereinbarung hat.

Ob die Überlassung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, ist ebenso unerheblich wie der Rechtsgrund und die Dauer der Nutzungsüberlassung.

Daraus folgt, dass beispielsweise Immobilien, die sich noch im Bau oder in der Sanierung befinden und tatsächlich von niemandem genutzt werden, kein Verwaltungsvermögen darstellen.

Beabsichtigte oder bereits abgeschlossene Mietverträge unschädlich

Aus diesen Grundsätzen sollten sich darüber hinaus verschiedene Fallgruppen ableiten lassen:

• Ist am Übertragungsstichtag eine künftige Nutzungsüberlassung (beispielsweise Vermietung) zwar beabsichtigt, aber noch nicht vereinbart, ist die Immobilie Dritten auch noch nicht zur Nutzung überlassen, selbst wenn der Bau oder die Sanierung abgeschlossen sind.

• Dies sollte auch dann gelten, wenn bereits vor dem Übertragungsstichtag ein Mietvertrag über die künftige Nutzungsüberlassung abgeschlossen ist, sofern die Gebrauchsüberlassung und das Besitzrecht des Mieters erst nach dem Übertragungsstichtag beginnen. Denn zukünftige Verhältnisse dürfen nicht zu Lasten des Steuerpflichtigen vorweggenommen werden. Ein solcher Vertrag sollte aber eindeutig regeln, dass Besitz, Gebrauchsmöglichkeit, Schlüsselgewalt und Mietbeginn erst nach dem Übertragungsstichtag übergehen. Vorzeitige Zutritts-, Ausbau- oder Mitbenutzungsrechte sollten vermieden werden.

• Auch Szenarien, in denen die Immobilie kurz vor dem Übertragungsstichtag nicht mehr und kurz danach wieder Dritten zur Nutzung überlassen wird, sollten nicht zum Vorliegen von Verwaltungsvermögen führen. In diesen Fällen ist gleichwohl sorgfältig zu prüfen, dass kein steuerlicher Gestaltungsmissbrauch vorliegt. 

Bedeutung für die Vermögensnachfolge

Die Gesetzeslage und die dazu veröffentlichten finanzgerichtlichen Entscheidungen eröffnen insbesondere bei neu erworbenen, im Bau befindlichen oder umfassend zu sanierenden Immobilien eine relevante Gestaltungsoption. Überschüssige Liquidität, die eigentlich Verwaltungsvermögen darstellt, kann auf diese Weise begünstigt investiert werden.

Anhängige Verfahren beim Bundesfinanzhof

Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung ist zu beobachten. Derzeit sind unter den Aktenzeichen II R 37/24 und II R 38/24 zwei Verfahren zur Auslegung des § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 1 ErbStG beim Bundesfinanzhof anhängig.

Stand: 7. September 2026

Praktische Fallstricke bei der Gestaltung 

Die Gestaltung der Vermögensnachfolge setzt eine sorgfältige Planung und Dokumentation voraus:

• Beteiligungsquote: Der Schenker muss bei Anteilen an einer Kapitalgesellschaft grundsätzlich unmittelbar zu mehr als 25 % beteiligt sein. Alternativ ist eine wirksame Poolvereinbarung zu prüfen.

• Stichtagsverhältnisse: Am Übertragungsstichtag darf grundsätzlich weder eine tatsächliche Nutzung noch ein gegenwärtiges Besitzrecht eines Dritten bestehen.

• Vertragsgestaltung: Sofern möglich, sollte am Übertragungsstichtag vom Abschluss eines Mietvertrags abgesehen werden. Auch das Vorliegen eines Mietvertrags am Übertragungsstichtag sollte jedoch nicht schaden. In diesem Fall sind Mietbeginn, Besitzübergang, Schlüsselgewalt und etwaige vorzeitige Zutritts- oder Ausbaurechte jedoch eindeutig zu regeln und zu dokumentieren.

• 90-%-Test: Trotz eines nicht vermieteten Grundstücks kann ein hoher Bestand an Finanzmitteln oder anderem Verwaltungsvermögen die Begünstigung insgesamt ausschließen.

• § 42 AO: Ein natürlicher Bau- oder Sanierungszeitraum ist grundsätzlich nicht missbräuchlich. Eine künstliche, nur vorübergehende Entmietung ist hiervon zu unterscheiden und risikobehafteter.

• Grunderwerbsteuer: Der Erwerb der Immobilie durch die Gesellschaft löst regelmäßig Grunderwerbsteuer aus. Die unentgeltliche Übertragung der Anteile kann zwar nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit sein. Die Voraussetzungen der Anteilserwerbstatbestände und ihrer Zurechnungsregeln sind dennoch gesondert zu prüfen.